Worauf sollen Sie beim Kauf von Vorsorgewohnungen achten?

Welche Besonderheiten sollte eine Vorsorgewohnung aufweisen?

  • Da Vorsorgewohnungen ganz bewusst für optimale Vermietzwecke gebaut werden, sollte die Flächengröße auf die entsprechende Zielgruppe und Lage abgestimmt sein. So bestehen bevorzugte Flächenunterschiede zwischen Randbezirken (13., 19., 18. etc.) sowie der urbanen Gegend (08., 09., etc.). Ideale Vorsorgewohnungen sind bezugsfertige, voll ausgestattete Wohnung mit zwei bis drei Zimmern und weisen zwischen 40 bis 75 Quadratmetern Wohnfläche auf. Zur Vollausstattung der Wohnung zählen ein voll ausgestattetes Bad, eine Toilette, eine Küche, ein Kellerabteil, Heizungsanlage, alle Anschlüsse um die Kommunikationsbedürfnisse der Mieter zu befrieden sowie ein optionaler Garagen bzw. Abstellplatz. Durch schnelle Anschlussmöglichkeiten ans öffentliche Verkehrsnetz sowie rascher Einkaufsmöglichkeiten wird der Lage entsprechend Rechnung getragen. Maßgeblich für den Gesamterfolg einer Vorsorgewohnung ist, dass die Wohnung einen sehr breiten Mieterkreis anspricht und somit entsprechend rasch auf Mietausfälle reagieren kann. Getreu dem Motto „Der Köder muss dem Fisch schmecken und nicht dem Angler (=Anleger)“.

Welche Steuerprogression sollten Sie haben?

  • Betreiben Sie die Vermietung als unternehmerische Tätigkeit, können Sie als Unternehmer gewisse steuerliche Regelungen zu Ihrem Vorteil nutzen, wie beispielsweise das Recht auf Vorsteuerabzug. Weiteres ist es möglich, durch entsprechende Finanzierungsmöglichkeiten steuerliche Anfangsverluste zu lukrieren, die zusammen mit anderen Einkunftsarten desselben Jahres steuermindernd verrechnet werden können.

Was kann steuerlich abgesetzt werden und was gilt als Werbungskosten?

  • Werbungskosten sind Aufwendungen, die dem Investor im Zusammenhang mit seinem Wohnungseigentumsanteil entstehen (Abschreibung für Abnutzung, Instandhaltungsaufwand, Steuerberatungskosten, Fremdfinanzierungskosten, etc.). Solche Aufwendungen können im Zuge der Veranlagung zur Einkommensteuer als Werbungskosten geltend gemacht werden, womit die Steuerbemessungsgrundlage vermindert wird. Die Werbungskosten müssen in die jeweilige Steuererklärung (Einkommensteuererklärung) aufgenommen werden.

Was bedeutet Liebhaberei und binnen welchem Zeitraum muss ein steuerlicher Totalüberschuss stattfinden?

  • Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung werden steuerlich als Einkunftsquelle anerkannt, wenn über einen Zeitraum von 20 Jahren ab erstmaliger Vermietung und 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben (in der Regel ab Baubeginn) ein Totalüberschuss erzielt wird (Beobachtungszeitraum lt. „Liebhabereiverordnung“). Das bedeutet, dass innerhalb dieser 20 (bzw. 23) Jahre die Summe der Einnahmen höher sein muss als die Summe der Ausgaben (=Werbungskosten, zu diesen siehe weiter unten). Ein etwaiger Veräußerungsgewinn ist in die Ermittlung des Totalüberschusses nicht einzubeziehen. Das Finanzamt behält sich vor, dies sogenannte „Einkunftsquelleneigenschaft“ einer vermieteten Eigentumswohnung anhand einer vom Investor vorzulegenden Planrechnung zu überprüfen. Diese Planrechnung muss auf plausiblen und realistischen Daten beruhen.

Kann ein Familienmitglied (direkter Verwandter) während der Laufzeit als Mieter einziehen?

  • Jedes Familienmitglied darf die Wohnung mieten. Voraussetzung hierfür ist, dass der Mietvertrag einem „fremdüblichen“ Vergleich (=Konditionen) Stand hält, um steuerlich anerkannt zu werden. Somit kann jederzeit vor Erreichen des steuerlichen Totalgewinns eine Vermietung stattfinden.

    Über nähere Details sowie aktuelle Angebote informiert Sie gerne unser Berater Michael Rottensteiner, BA MBA.

Was passiert bei umsatzsteuerfreiem Verkauf oder Eigennutzung in den ersten 20 Jahren?

  • Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde der Zeitraum für die Berichtigung von Vorsteuern auf 20 Jahre verlängert. Das bedeutet, dass im Falle eines umsatzsteuerfreien Verkaufes oder der Eigennutzung der Wohnung innerhalb von 20 Jahren ab Nutzungsbeginn die bei der Anschaffung der Wohnung oder bei Großreparaturen in Anspruch genommene Vorsteuer für jedes Jahr der Änderung (also für die auf 20 noch fehlenden Jahre) mit einem Zwanzigstel dem Finanzamt zurückzuerstatten ist. Dies gilt generell für Wohnungen, die nach dem 31.03.2012 erworben wurden.